客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二
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首席房地产研究员：夏磊
一、房地产是拉动我国经济高增长的火车头
1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产作为我国经济发展火车头，当之无愧。一是行业体量大，对经济增长直接贡献高；二是产业链条长、关联行业多，房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中，房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。2018年，房地产业增加值占GDP的比重为6.6%，房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.2%，二者合计占比高达15.8%。
房地产提供的土地出让金和税收收入，有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴，帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出，为国家创造大量外汇收入，使出口成为拉动经济发展的重要马车。2012至2018年，全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2%，而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6%。1998-2018年，全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里。
房地产是最重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。第一，我国金融体系以间接融资为主，房地产资产质量高、价值稳定，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2018年末，上市银行贷款余额中抵押贷款占比42%，其中四大国有银行为45%。抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。第二，在快速工业化、城镇化阶段，大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大，需要信贷支持。2018年房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5%，支撑起相当于全社会固定资产投资18.6%的房地产开发投资。第三，在住房市场化国家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段，是居民部门的主要负债，也是金融机构的重要资产投向。以美国、日本和德国为例，2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4%、64.5%和72.4%，占金融机构贷款余额的比重分别为24.1%、24.5%和39.8%。2018年我国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4%，占金融机构贷款余额的18.9%，均低于发达国家水平。
二、房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源
1994年分税制改革后，事权下沉、财权上移，地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。
房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要有11个，其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展，房地产相关税收规模持续扩大。2017年房地产行业贡献地税1.3万亿，2018年5项房地产专项税共1.8万亿元，分别占当年地方本级税收收入的19%、23.7%。
土地出让金是地方政府最重要的预算外收入，也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产，地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。1998年，土地出让金规模507.7亿元，占地方本级财政收入的10.2%，2018年土地出让金规模增长至6.5万亿元，占地方本级财政收入的比例提升至66.5%。
土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源。房地产发展带来的巨额土地增值红利，让地方政府的土地资产大幅增值，成为重要的信贷抵押物。以自然资源部监测的84个城市为例，15年底土地融资余额达11.3万亿元。
三、房地产是我国快速城镇化的发动机
改革开放以来，我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2018年，城镇人口由1.7亿人增长至8.3亿人，40年间增长3.8倍；1981-2017年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至56225平方公里，增长6.6倍。
房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市，除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务，更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施，传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2018年，全国地方本级一般公共预算支出合计148.5万亿元，而地方本级一般公共预算收入仅82.7万亿元。土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源，1999-2018年，全国土地出让收入合计43万亿元，覆盖地方本级一般公共预算支出的29%。
房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业。一是为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2018年农民工总人数2.9亿人，其中建筑业从业占比18.6%；建筑业月平均工资4209元，比农民工整体水平高13.1%。随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展，房地产将承接更多的农业剩余劳动力就业转移。二是为大量新增城镇人口提供住房。1998-2018年，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城镇化率年均提升1.3个百分点，城镇常住人口年均增加2000万人。房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房，不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题，还有效满足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995年全国城镇存量住房面积尚且仅66.8亿平， 2018年大幅提升至276亿平。
房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌，但资金需求大、协调难度高，需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力，土地出让后除道路外的部分都可由房企完成。商业性房地产项目开发，往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展，加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验，打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。
四、房地产是提高居民居住品质实现消费升级的有力保障
房改是一次供给侧改革，大幅提高了住房供给效率，激发了老百姓对居住品质的追求，展现出崭新的生活方式。
房改有效提高居民住房条件。一是家庭住房面积增加。城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米，增长1.1倍，年复合增幅3.8%。二是楼房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全国平房住户占比由63.1%降至38.7%，年均下降1.6个百分点。三是住房设施明显改善。2000-2015年，城镇家庭中拥有独立厨房的住户占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5个百分点；拥有独立抽水厕所的住户占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1个百分点。
房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。一是购房观念升级。1998年前买公房，解决“有房住”的问题，此时消费者的观念是有房就行，多数公房没有成熟规范的小区。1998年后买带小区的商品房，实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟。进入21世纪购买品质住宅，对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求，追求更有视野的生活理念，实现“住好房”。二是消费区域升级。城市间由低能级城市到高能级城市升级，由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级；城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是消费品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2009-2018年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分别增至12.6%、26.9%和 37.4%。凭借品牌溢价、精装交房、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。以精装修为例，90年代末首次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至23%以上，一线城市则提升至56%。
五、房地产是增加居民收入、财富和消费的主力军
房地产带动居民收入增长，促进居民财富增值，让居民消费能力提升、消费底气增强。第一，房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口，增加居民收入。2017年房地产业就业人数444.8万人，建筑业就业人数2643.2万人，合计占城镇就业人数的7.3%。第二，房地产是我国居民资产的压舱石，房地产市场发展带动资产增值。2000-2018年，城镇住房总价值从17万亿增长至261万亿，人均住房价值从3.7万元增长至31.4万元，分别增长14.4倍和7.5倍。
房地产为居民消费持续升级提供坚实保障。衣食住行是居民基本生存需求，在消费中优先满足。20年来，随着城镇居民收入快速增长，家庭恩格尔系数从44.7持续下降至27.7。城镇家庭消费结构发生重大变化，1985至2018年，用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%，而用于居住和交通通讯的占比从6.9%大幅增加至37.3%。要实现消费的进一步升级，必须依靠居住条件的群体性成规模持续改善。房改有效激活了住房市场，1978至2018年，城镇居民套户比从0.81上升至1.09，实现了从全民蜗居到基本适居的飞跃，为消费继续升级打下坚实的物质基础，未来用于教育医疗、休闲娱乐等的支出将进一步上升。
随着全精装交房和配套完善的小区式住宅推广、家居环境改善，房地产对建材、家电家具等下游产品消费带动力大幅增强。1998-2018年，商品房销售面积由1.2亿平增长至17.2亿平，带动水泥和钢材销量由6.2亿吨增长至32.6亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.67亿台增长至5.6亿台。
“房地产周期”系列研究：
65、未来中国房地产市场空间有多大，2019年10月11日；
64、如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密，2019年09月25日；
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62、房地产税征收的国际经验，2019年09月05日；
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60、发达国家如何监管住房租赁市场？，2019年08月13日；
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53、中国房地产企业的三种未来，2019年06月12日；
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49、钱流进房地产了吗？，2019年05月06日；
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46、发达经济体房地产税怎么收？，2019年03月18日；
45、房地产税能否替代土地出让收入？ ，2019年03月11日；
44、美国60年房地产大牛市如何终结？，2019年03月08日；
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42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展？，2019年02月19日；
41、传统周期延续，还是长效机制破局？——2019年房地产市场展望，2018年12月26日；
40、高房价之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；
39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，2018年09月20日；
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